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          左手买债右手买股 外资为何逆势加仓内地房企?

          上海证券报2019-02-12 10:13

          时娜

          进入2019年,内地房企突然“咸鱼翻身”,不仅海外融?#25163;?#36335;豁然开朗,股票也开始获得外资机构逆势加仓。

          港交所披露的资料显示,海外知名机构卷土重来,重新入市增持内地房企股票。

          2月1日,新加坡政府投资公司(GIC Private Limited)时隔逾5个月后,再度出手增持了216.13万股万科H股,涉资6667万港元,持股比例从5%增至6.01%。

          从无人问津到“一票难求”

          时隔半年重返境外债券市场的远洋集团,怎么也没料到,其总额为5亿美元(约33.9亿元人民币)3.25年期高级美元债券的发行,竟然吸引了超过200位高净值投资者参与认?#28023;?#20165;1小时订单规模已超过10亿美元,最后该债券超额认购近9倍。

          受超额认购的强劲支撑,远洋集团这笔美元债最终以5.25%的利率定价,较初始指引价格收窄了42.5个基点,成为2018年以来内地房企同年期债券中价格收窄最多的一只,发行成本也创去年12月以来中资非金融企业境外发债最低。

          同样感到意外的还有禹洲地产,这家公司1月28日发行规模为5亿美元的4年期债券,收获了近20个逾5000万美元的大额订单,实现了逾7倍超额认购。

          “2018年有相当一部分房企想发债却发不出来,到今年1?#36335;藎?#25151;企发行的债券基本?#21152;?#20154;买,不过1月中上旬的超额认购倍数多在1至3倍之间,没想到升温这么快。”中银国际研究部副主管、董事总经理王卫感叹道。

          1月23日,中国恒大发行了三笔总额高达30亿美元(约203.5亿元人民币)的优先票据,恒大集团董事会主席许家印好朋友、香港富豪刘銮雄家族力挺,认购了11亿美元,使得该笔大额融资实现超额认?#28023;不?#24471;约40亿美元的认购。

          上证报资讯数据显示,2019年以来,内地房企已成功发行美元债接近30单,发行总规模超过800亿元人民币。

          1月房企销售数据略显疲软

          海外机构对内地房地产企业的投资热情,多少让市场?#34892;?#35815;异,因为无论是春节期间的实地踩盘情况,还是近?#31456;?#32493;公布的房企销售数据,似乎找不到支撑外资买买买的有力逻辑。

          上市房企1?#36335;?#38144;售数据近?#31456;?#32493;披露,万科销售业绩超过恒大暂拔头筹,重返榜首。碧桂园1月销售额同比剧减52%?#21496;?#31532;三。

          公告显示,万科1?#36335;?#21512;同销售额和销售面积分别为488.8亿元和317.7万平方米,同比分别?#38470;?8.1%和28.5%。

          恒大1?#36335;鶯显?#38144;售额和销售面积分别为431.7亿元和387.7万平方米,同比分别下滑32.9%和37.8%。

          碧桂园1?#36335;?#38144;售额和销售面积大降52.2%和49.5%,至330.7亿元、382万平方米。

          与三大龙头房企销售额同比均现?#38470;?#19981;同,已公布1月成绩单的?#34892;?#22411;房企普遍实现了同?#26085;?#22686;长。

          表现最好的是佳兆业,其1月实现销售金额44.19亿元,同比增长约49.0%。中国?#30053;??#36335;?#23454;现销售金额约56亿元,同比增长约38%。时代中国控股1?#36335;?#30340;销售金额约为41.8亿元,同比增长约36.91%。

          但大部分房企的销售均价出现了小幅?#38470;怠?#20854;中,正荣地产今年1月?#26174;?#24179;均售价约为?#31185;?#26041;米15800元,而其去年全年的平均售价约为?#31185;?#26041;米16800元;融创今年1?#36335;?#30340;合同销售均价约为15050元/平方米,与去年同期16040元/平方米比也有所?#38470;擔?#20339;兆业1月平均售价约为?#31185;?#26041;米16653元,同比减少约2%。

          外资看好房企全年销售

          对于外资的操作与房企基本面背离的情况,有分析人士认为,这跟市场对地产行业预期发生变化有关。

          近期,无论是中央经济工作会议关于房地产的表述,还是一些重要?#19981;?#23545;于房地产的表态,都让市场对房地产政策微调充满期待。今年地方?#20132;?#38470;续召开,“一城一策”成为2019年各地房地产调控的一大关键词,从微观层面印证了市场预期。

          王卫表示,1?#36335;?#26159;投资机构布?#20540;?#37325;要时期,大部分地产类债券的收益率都超过6%,相比股票市场仍具吸引力。

          摩根大通认为,虽然房地产市场人气仍相对疲弱,但第一季度之后情况或将有所好转。摩根大通预?#30130;?#25151;地产开发商本季度合同销售降幅在10%左右,但今年全年有望增长15%。他们仍看好中资房地产开发商板块,因为该板块基于2019年预期利润的市盈率不到6倍。

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