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          这个城市一手房空置税下月立法,房价进入下行通道

          在不吃不喝近20年才能买得起一个小单元的香港楼市,被誉为“炒房杀手”的空置税即将正式征收。

          据香港经济日报,空置税草拟法案已大致完成,准备下月提交立法会?#33268;邸?/p>

          自去年6月香港政府提出一手楼空置税后,香港楼市逐步进入下行通道。在业内看来,还未正式征收的空置税?#26376;?#24066;已起到一定的威慑作用。内地虽然对此呼声较高,但由于空置率标准难以界定,房地产税正加快推进,暂无跟进可能。

          港版空置税直指开发商捂盘惜售

          在去年5月出席立法会时,林郑月娥就大批开发商捂盘惜售,“现在楼房单位极度短缺,所有房屋?#23478;?#29992;来住,而不是囤积或用来炒卖”。

          去年6月28日,港版空置税出台,将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷?#20445;?#30456;当于该单位应课差饷租值的200%,即相当于两年租金,且大约相等于楼价的5%。

          而其后的大背景,正是香港房价持续高涨。从2016年初开始,香港房价连涨25个月,涨幅高达38.5%,并连续18个月刷新最高纪录。

          在当时宣布推出空置税的新闻发布会上,香港特区行政长官林郑月娥表示,房屋政策新措施不是为了遏制房价,而是为了达成三个目标:令?#25163;?#20986;售单位更可负担、增加?#25163;?#25151;屋单?#36824;?#24212;并加强支援过渡性房屋供应,以及促使一手私人住宅单位尽早推出市场。

          需要指出的是,香港的整体空置率并不高,当地私人住宅的空置率已由2012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%。

          不过,具有香港特色的空置税,只面向一手楼,针对的是开发商捂盘惜售,与其他发达国家一手二手都征税的情况还不太一样。

          中国综合开发研究院旅游与地产研究?#34892;?#20027;任宋丁认为,香港征收空置税还是有必要的,因为香港的土地供应不足,开发商为了保证房价上涨,捂盘惜售较多,加剧市场供不应求,导致香港房价一?#26412;?#39640;不下。如今粤港澳大湾区启动,香港若不在房地产行业进行主动监管,极高的房价很有可能会拖累香港发展。

          他续称,现在通过征收一手空置税,挤压开发商手中的楼盘,让新房尽快出售,进而平抑房价,确保粤港澳大湾区的政策效应可以达到?#23548;市?#26524;。

          资深地产研究人士李宇嘉认为,香港本身是自由港,航运和贸易金融等支柱产业税收较轻,唯独房地产税收较重。若不对房地产征收重税,资产泡沫会重;再者,香港不会增加太多土地供应,且香港开发商运营模式多是囤地,然后缓慢开发,这对供应是不利的。所以,出台空置税也是希望能将已有的土地尽快投放出来,增加楼市供应。

          空置税的威慑

          香港一直深陷于?#26696;?#25151;价之困”,连续九年稳坐全球房价最难负担城市榜首,属于“极度负担不起”之列。

          华尔街见闻此前提及,香港连续8年成为全球最难负担楼价的地区,楼价与收入比率由2016年的18.1倍进一步恶化至19.4倍,数字为历来最高,香港人不吃不喝近20年才能买得起一个住宅单位。

          而空置税的出台对市场“威慑作用非常明显”。

          据香港差饷物业估价署公布的数据,自2018年7月香港房地产市场进入调整以来,截至去年12月香港楼价已连续下跌5个月,累计跌幅超过9%。其中,2018年12月,香港住宅销售量仅有2060套,相较于6月份高峰期的6713套,下降了69.3%。

          进入2019年,香港楼市明显企稳,今年前两个月一手楼和二手楼成交渐趋活?#23613;?#26681;据美联物业的数据,今年1月香港新盘销售逾1900套,2月新盘销售约800?#20303;?/p>

          在宋丁看来,香港楼市去年已经出现波动,空置税显然有一定影响,但更多的是多种因素综合效应。“过去香港房价一直在涨,积累了一定风险,也有一定的下行压力。今年香港楼市趋稳,?#34892;?#24133;下降空间,但不会出现大幅波动。”

          不过,今年1月11日,自退休后首次站在镁光灯下的李嘉诚表示:“今年香港楼市波动会更厉害,买楼要量力而行。”

          会德丰主席兼常务董事吴宗权对于香港楼市同样保持着审慎的态度,直言“今年这个市场不容易看”。

          业内看来,2018年?#20004;瘢?#20840;球贸易摩擦带来的宏观环境变差、美联储加息带来的超?#25302;?#29615;境结束,以及空置税?#26085;?#31574;收紧因素,香港房地产市场面临下行压力。

          内地呼声极高但暂无跟进可能

          香港空置税即将提交立法,内地是否会跟进?

          业内称,空置税之所以迟迟未列入改革议程,主要原因在于?#38469;?#23618;面:住房空置率不好统计。首先,空置多久算是空置,缺乏统一标准;其次,依靠水电煤气表数进行监管,在智能电器日益发达的年代,很容易被规避。

          用中央财经大学教授郭田勇的话?#25285;?#30001;于没有统一的标准,界定空置率在?#38469;?#23618;面上存在?#35759;取?#31354;置税的出台需要做好前期论证工作,如果相应的标准得到界定,适时推出空置税也并无不可,这对房屋回归自身的商品和居住属性很有帮助。

          “其实内地对空置税的呼声很高。”李宇嘉称,?#28595;?#22320;只有交易环节的税收,房屋空置成本很低,再?#30001;?#31199;金回报率很低,空置的房子很多。从这个角度来讲,征收空置税是必要的,而且若征收空置税,这些房子必须投入租赁市场,增加市场供应。”

          但是多年来,内地官方对住房空置率如何界定一直是空白,也没有发布过官方数据。

          住建部原副部长仇保兴曾公开表示,我国房屋空置率比较高,不同城市空置率是不一样的,像鄂尔多斯空置率是70%,?#26412;?#31354;置率在百分之十几到二十。而从国际上看,一般采取了空置税的国家空置率接近5%左右。

          西南财经大学中国家庭金融调查与研究?#34892;?#21457;布的《2017中国城镇住房空置分析》报告显示,中国家庭住房自有率超八成,城镇地区住房空置率21.4%,二三线城市空置情况更严峻,其?#24615;?#34255;的风险不容忽视。2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率?#30452;?#20026;18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。

          按照国际常见标准,空置率10%以下为较合理区,房屋供求基本平衡;10%~20%之间为危险区间;20%以上为房屋库存?#29616;?#31215;压。

          李宇嘉提醒道,内地征收空置税是必要的,但较难实施。首先,没有办法统计空置房,这是很基础的东西。其次,如何界定6个月以上的空置房,这在香港比较容易,但在内地特别难。

          ?#28595;?#22320;暂不会征收空置税,全国?#20132;?#27491;在?#33268;?#25151;地产税的推进,就不需要同时开征?#36739;?#37325;头税,香港征收空置税主要是针对开发商的。”宋丁认为。

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