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          楼市迎来“调整年” 一二线城市或率先筑底放量

          经历史上最严调控,2019年房地产开局弥漫着低迷的气氛:百强房企销售增速下滑,龙头房企也未能例外。从宏观形势看,2019年经济下行压力加大,“L”型走势尚未完成探底,房地产行业面临的压力不言而喻。

          在房地产行业,恒大经济研究院院长任泽平的“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的15字口诀被奉为“至理名言?#20445;?#25104;为指?#23478;?#20869;分析和判断房地产行业发展趋势的指南针。近期,任泽平发表了对2019年宏观经济的预测:经济?#22411;?#24180;中触底,资本市场否极泰来。

          那么,2019年房地产市场将走出一条怎样的曲线?房企的突破口又在哪里?近日发布的《2018-2019年房地产行业白皮书》(以下简称《白皮书》)预计,2019年将是楼市“调整年?#20445;?#20294;局?#30475;?#21475;显现,下半年先行一二线城市?#22411;?#29575;先筑底放量。

          2019年将是楼市“调整年”

          在这份由保利发展战略研究院和保利投?#25628;?#31350;院联合发布的《白皮书》认为,2018年四季度,全国性的市场运行周期拐点已确立。预计2019年将是楼市“调整年?#20445;?#20294;局?#30475;?#21475;显现,下半年先行一二线城市?#22411;?#29575;先筑底放量。

          2019年,不可忽视中央“稳地价、稳房价、稳预期”的决心。为保证楼市平稳运动,中央将?#20013;?#23545;冲,通过授予地方灵活空间,采取如放宽落户条件、取消限购?#26085;?#31574;,在资金面下调、购房利率上浮区间等工具释放利好。随着资金从三四线城市向一二线城市回流,预计全年市场将?#26377;?#35843;整,先行一二线城市将?#22411;?#29575;先筑底。

          《白皮书》认为,目前房价和购买力错配,三四线城市购买力透支下带来更长的寻底期。从分线城市的成交总价占比来看,一线城市总价段300万元以上成交占比明显提升;二线城市100万~300万元总价段产品成主流;三四线城市总价段100万元以上产?#27675;?#27604;提升20多个百?#20540;恪?/p>

          《每?#31449;?#27982;新闻》记者注意到,以上观点与克而瑞发布的报告保持一致。今年春节期间,三四线城市返乡置业潮爽约,并未迎来市场期盼已久的火爆销售场景,成交量不增反跌,2月份同比跌幅增大。而一些市场调整到位的核心一二线城市,楼市、地市皆有转暖的迹象。

          值得注意的是,本轮周期中,全国?#27573;?#20869;不同城市楼市?#25353;合那?#20908;”同时都存在。从70城新房价格指数可看出,以往各线城市价格变动时点基本一致,前后时间差不超过一个季度;而本轮周期先行一二线城市2015年下半年开始领涨,于2017年年中逐步走向横盘或调整,而三四线城市周期差异更为显著,城市群三四线紧随核心城市,?#24418;?#37096;非城市群三四线周期滞后先行城市一年以上。

          保利发展战略研究院认为,市场调整期往往也是机遇期。正由于行业高位即时调整,很大程度上避免了市场出现1991年日本、1998中国香港和2008年美国的危机情况,从而行业发展更具韧性。对于增量市场规模未来5~10年仍将维持10万亿+更?#34892;判模?#36825;也为还需要时间培育的存量市场提供了更大的动能基础和时间缓冲。

          楼市将聚焦优质城市机会

          克而瑞认为,今年春节后市场回暖仅限于部分城市、部分项目,预计各线城市仍将?#26377;中?#20998;化的市场格局。即一二线城市成交量在政策趋缓下基本保持稳定,三四线城市依旧面临较大的调整压力。

          那么,在今年的楼市“调整年?#20445;?#20855;备怎样素质的城市才是房地产的机遇所在?

          保利发展战略研究院分析指出,城市人口、经济、产业等基本面才是支撑房地产发展的根本因素,房地产发展是基本面的投射,城市的生命周期就是房地产的生命周期。

          其认为,探究房地产行业两大核?#37027;?#21160;力是人口和城市,城市基本面决定行业生命周期,目前我国人口步入“质量红利”周期阶段,峰值时代房地产增长动能转化,未来发展机遇来?#20174;?#20154;口结构变化。

          由于农民工年龄结构显著上升,成为这一轮三四线房地产市场及消费市场大爆发的重要背景之一。同?#20445;?0后中超7000万人受过高等教育,80后中3500万高等院校毕业生,未来将有2.5亿人受过高等教育,而这部?#25351;?#36136;量人口的迁移选择将深刻改变中国城市格局。

          从资金、高素质人才以?#30333;?#28304;集聚来看,优势资源均在向核心城市聚集。据此,保利发展战略研究院提出明确提出“房地产已进入峰值时代”。?#23548;?#25968;据已印证,即使2018年的市场运行周期承压,仍不改行业规模高位的峰值特征。

          未来将房地产市场将聚焦“胡焕庸线?#20445;?#22320;理学家胡焕庸提出的划分我国人口密度的对比线)东南,一二线城市及珠三角、长三角、京津冀三大城市群仍将主导峰值时代;北方人口、资?#30784;?#32463;济向少数大城市的集聚效应会更明显,而当前“南强?#27604;酢?#26684;局下,南方城市整体看布局机会点优于北方。同?#20445;?#38543;着产业发展格局和城市格?#20540;?#21464;化,动态调整百城名单。

          同?#20445;?#38543;着公募Reits的开放,以及市场利率中枢的缓步下行,一线和二线热点城市将迎来一个开发与经营长期并存,平衡发展的?#29575;?#26399;。房地产行业将逐渐形成一个符合?#30333;?#36141;并举?#20445;?#28385;足人民多层次和多样化需求的新生态。

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